?Uzyskuję dochód z wynajmu nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Czy muszę składać zeznanie podatkowe?
Tak. Jeżeli uzyskujesz dochód z wynajmu nieruchomości w wysokości £10,000 lub więcej (przed odliczeniami), to musisz zgodnie z prawem złożyć rozliczenie podatkowe self-assessment.
W pozostałych przypadkach HMRC powinno dokonać korekty Twojego kodu PAYE w celu pobrania podatku od tego dochodu. Więcej informacji na temat self-assessment lub PAYE znajdziesz w odpowiednich sekcjach naszej strony internetowej.
?Co to jest „dochód z tytułu wynajmu nieruchomości”?
Dochód z tytułu wynajmu nieruchomości to dochód, który pochodzi z wynajmu nieruchomości przeznaczonej wyłącznie do generowania przychodów. Są to takie nieruchomości, które generują dochody z tytułu czynszu, takie jak domy i mieszkania, ziemia, która generuje przychody z tytułu zajęć, jakie się na niej odbywają (np. klub strzelecki lub rzeka, z której korzystają wędkarze) lub, jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości będącym rezydentem Wielkiej Brytanii, wszelkie nieruchomości posiadane za granicą, które generują przychody.
?Co jeśli jestem właścicielem nieruchomości i nie jestem rezydentem w Wielkiej Brytanii?
Dochód generowany z nieruchomości znajdujących się poza Wielką Brytanią nie będą opodatkowane w Wielkiej Brytanii.
Jeżeli najemca mieszkający w Wielkiej Brytanii wynajmuje nieruchomość od właściciela, który mieszka za granicą, właściciel ten i tak będzie płacił w Wielkiej Brytanii podatek od dochodu z najmu, nawet jeżeli mieszka w innym kraju, ponieważ nieruchomość znajduje się w Wielkiej Brytanii.
?W jaki sposób obliczane są zyski z tytułu wynajmu nieruchomości?
Dla nieruchomości znajdujących się w Wielkiej Brytanii i poza nią — na zasadzie „należny czynsz minus wydatki do poniesienia”. „Należny” oznacza czynsz, który odnosi się do danego roku podatkowego, przy czym nie musi być to ten sam rok, w którym jest otrzymywana gotówka.
Od należnego czynszu odejmowane są wszystkie dopuszczalne wydatki, jakie muszą zostać poniesione. Wydatki „do poniesienia” to wydatki, które dotyczą danego roku podatkowego. Nie muszą one koniecznie oznaczać faktycznie wydanej gotówki.
?Co oznaczają „dopuszczalne wydatki”?
Są to wydatki, które można odliczyć od kwoty czynszu tylko wtedy, gdy są one ponoszone „w całości i wyłącznie” w związku z wynajmem nieruchomości. Przykładem wydatków podlegających odliczeniu są opłaty dla agentów, prowizje oraz rzeczywiste koszty napraw. Na przykład jeżeli najemca rozbije szybę w oknie, a Ty wstawisz nową szybę, to jest to rzeczywista naprawa i jej koszt może zostać odliczony od czynszu.
Wszelkie opłaty za wodę lub podatki lokalne zapłacone przez właściciela nieruchomości są wydatkami podlegającymi odliczeniu, podobnie jak odsetki zapłacone od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości. Dopuszczalnymi wydatkami są również składki ubezpieczeniowe.
?Co z wydatkami inwestycyjnymi?
Wszelkie wydatki o charakterze inwestycyjnym nie mogą zostać odliczone od czynszu – tzn. wszelkie nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości.
Np. jeżeli zamiast naprawić rozbitą dachówkę właściciel skorzysta z okazji, aby wymienić cały dach, to w rezultacie następuje pewna poprawa jego jakości a poniesione wydatki nie mogą zostać odliczone.
Możliwe jest jednak zastosowanie odliczeń inwestycyjnych (czyli zasadniczo ulgi podatkowej związanej z amortyzacją) w przypadku wydatków inwestycyjnych ponoszonych w związku z wynajmem nieruchomości. Przykładowo możliwe jest zastosowanie odliczeń inwestycyjnych w odniesieniu do narzędzi, takich jak drabiny i kosiarki, które są wykorzystywane w działalności związanej z wynajmem nieruchomości.
?W jaki sposób mogę uzyskać rekompensatę za zniszczone meble, elementy wykończeniowe itd.?
W odniesieniu do wyposażonych nieruchomości możliwe jest zastosowanie ulgi związanej ze zużyciem. Zasadniczo stosuje się 10% odliczenie od kwoty czynszu przy obliczaniu zysków z wynajmu nieruchomości. Jeżeli właściciel nieruchomości nie chce skorzystać z ulgi związanej ze zużyciem, istnieje alternatywne rozwiązanie nazywane „zasadą odtworzeniową”. Oznacza to, że właściciel nieruchomości nie może odliczyć początkowego kosztu nabywanych mebli, jednak w momencie ich zastąpienia koszty mebli zastępczych mogą być traktowane jako dozwolone wydatki.
W przypadku zastosowania ulgi związanej ze zużyciem, nie jest możliwe zastosowanie jakiegokolwiek innego odliczenia w odniesieniu do wydatków poniesionych na meble, elementy wykończeniowe itd. Właściciel nieruchomości musi przyjąć jedną z tych dwóch zasad — nie może stosować zasady zużycia lub odtworzeniowej wtedy, gdy jedna z nich bardziej mu pasuje
?Co jeśli poniosę „stratę” na wynajmie nieruchomości?
Strata na wynajmie nieruchomości ma miejsce, gdy wydatki są wyższe niż przychody. Jeżeli posiadasz kilka źródeł dochodu z wynajmu w Wielkiej Brytanii, wszystkie zyski i straty są sumowane w celu obliczenia łącznego zysku lub straty za dany rok. Jeżeli podatnik ponosi stratę na działalności związanej z wynajmem nieruchomości, strata ta może jedynie zostać przeniesiona na następny rok i rozliczona z dochodem z wynajmu nieruchomości w kolejnych latach. Nie można jej rozliczyć z dochodami niepochodzącymi z wynajmu, ani też nie można jej odnieść do poprzednich lat.
Musisz wiedzieć, że strata na wynajmie odniesiona za granicą, np. strata z tytułu wynajmu willi w Hiszpanii, nie może zostać odliczona od dochodu z wynajmu osiąganego w Wielkiej Brytanii. Działa to także w drugą stronę, a więc nie ma możliwości mieszania ze sobą strat i zysków z wynajmu w Wielkiej Brytanii i w innych krajach. Jeżeli poniesiesz stratę na wynajmie nieruchomości za granicą, strata ta może zostać rozliczona jedynie z przyszłymi dochodami z wynajmu nieruchomości za granicą.
?Co to jest „Furnished Holiday Let”?
Furnished Holiday Let to specjalny rodzaj nieruchomości, która pozwala na korzystanie z pewnych udogodnień podatkowych.
?Ulga „Rent-a-room” — co to takiego?
Jeżeli właściciel nieruchomości wynajmuje pokój najemcy we własnym domu (tzn. swoim jedynym lub głównym miejscu zamieszkania), może on skorzystać ze specjalnej ulgi. Zauważ, że w takim wypadku właściciel i najemca mieszkają w tej samej nieruchomości, a więc najemca jest „sublokatorem” właściciela.
Jeżeli najemca płaci właścicielowi czynsz w wysokości np. £50 tygodniowo, kwot ta podlega opodatkowaniu jako dochód z wynajmu. Jeżeli jednak wartość brutto czynszu nie przekroczy kwoty £4,250, możliwe jest zastosowanie ulgi „rent-a-room” („wynajmij pokój”), a wtedy dochód z wynajmu jest nieopodatkowany.
?Czy są jakieś specjalne zasady dotyczące właścicieli nieruchomości, którzy nie są rezydentami?
HMRC trudno przekonać podatników mieszkających za granicą, aby płacili podatki od dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości w Wielkiej Brytanii, dlatego zamiast tego proszą najemcę lub pośrednika, aby sami odprowadzali podstawową kwotę podatku z płaconego czynszu. Przykładowo jeżeli właściciel ustala wysokość miesięcznego czynszu za wynajem nieruchomości w Wielkiej Brytanii na poziomie £1,000, otrzyma on z tego £800, a £200 zostanie przesłane do HMRC. Jest to sposób wykorzystywany przez HMRC do pobierania podatku w sytuacji, w której właściciel nieruchomości niebędący rezydentem w Wielkiej Brytanii uchyla się od płacenia swoich zobowiązań podatkowych.
Właściciel nieruchomości niebędący rezydentem może złożyć do HMRC wniosek o otrzymywanie czynszu w kwocie brutto. HMRC wyrazi na to zgodę pod warunkiem, że właściciel nieruchomości-nierezydent zobowiąże się do złożenia rozliczenia self-assessment i zapłaty swojego podatku dochodowego w normalny sposób. Jeżeli właściciel nieruchomości posiada dobrą historię podatkową i spłaca regularnie swoje zobowiązania, HMRC wyrazi zgodę na to, aby otrzymywał on czynsz w kwocie brutto. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji na ten temat.
