?Prenajal som niekoľko nehnuteľností vo Veľkej Británii. Musím podať daňové priznanie?
Áno. Ak máte príjem z nehnuteľností 10.000 £ alebo viac (pred odpočítaním prípustných výdavkov), ste zo zákona povinní podať self-assessed daňové priznanie.
V opačnom prípade HMRC musí vykonať úpravu vášho PAYE kódu, aby vyzbierala akúkoľvek daň z týchto príjmov. Pre viac informácií ohľadom self-assessment, alebo PAYE si pozrite príslušné sekcie na našich webových stránkach.
?Čo je to "príjem z majetku/nehnuteľnosti"?
Príjem z majetku je príjem, ktorý pochádza z majetku, ktorý je vo vlastníctve za účelom generovania príjmu. Medzi takýto majetok sa zahŕňa taký ktorý generuje nájomné ako sú domy, byty, pozemky ktoré vytvárajú príjmy z aktivít vykonávaných na nich - napr. klub lukostreľby, či rieky určené pre rybolov. Ak ste UK rezident ide tiež o akékoľvek zahraničné nehnuteľnosti, ktoré vytvárajú príjem.
?Čo v prípade ak som prenajímateľ a UK nerezident?
Príjmy obdržané z nehnuteľností mimo UK sú oslobodené od UK daní.
Ak si nájomca žijúci vo Veľkej Británii prenajíma nehnuteľnosti od prenajímateľa, ktorý žije mimo Veľkú Britániu, prenajímateľ bude aj naďalej platiť UK dane z prenájmu, aj keď tam nežije, nakoľko sa nehnuteľnosť nachádza v UK.
?Ako sa vypočíta zisk z prenájmu?
Pre obe UK aj zahraničné nehnuteľnosti to funguje na princípe "obdržané príjmy z prenájmu mínus vynaložené výdavky". "Obdržané príjmy" predstavujú nájomné, ktoré sa vzťahuje k daňovému roku a nemusí nevyhnutne zodpovedať fyzicky obdržaným platbám.
Z prijatého nájmu môžete odpočítať všetky oprávnené vynaložené výdavky. "Vynaložené výdavky" sú výdavky, ktoré sa vzťahujú k daňovému roku. Tieto nemusia nevyhnutne zodpovedať fyzickej útrate.
?Čo sú to uplatniteľné výdavky?
Ide o výdavky, ktoré sú odpočítateľné z nájomného, iba ak sú tieto výdavky vynaložené "úplne a výlučne" pre účely prenájmu. Príkladom odpočítateľných výdavkov sú poplatky realitným agentom, provízie a výdavky na skutočné opravy. Napr. ak nájomca rozbije okno a vy ho opravíte ide o skutočnú opravu a náklady môžu byť odpočítané z nájomného.
Akékoľvek platby za vodu, alebo miestne poplatky platené prenajímateľom predstavujú odpočítateľné náklady, rovnako ako úroky z hypotéky na kúpu tejto nehnuteľnosti. Výdavky na poistenie sú tiež odpočítateľné.
?Ako to je v prípade kapitálových výdavkoch?
Akékoľvek výdavky kapitálovej povahy nemôžu byť odpočítané z nájomného - t.j. všetky výdavky, ktoré zvýšia hodnotu nehnuteľnosti.
Napríklad ak namiesto jednoduchej opravy rozbitej strešnej krytiny sa prenajímateľ rozhodne pre výmenu celej strechy, je zrejmá určitá miera zhodnotenia a výdavky preto nebudú odpočítateľné.
Avšak kapitálové úľavy (najmä daňové odpisy) môžu byť uplatniteľné pokiaľ ide o kapitálové výdavky použité za účelom prenájmu. Napríklad kapitálové úľavy môžu byť uplatniteľné aj čo sa týka nástrojov, ako sú rebríky a kosačky na trávu, ktoré sa používajú ako súčasť obchodu s nehnuteľnosťami.
?Ako sa mi môže kompenzovať chátranie majetku, nábytku a pod.?
Úľava na amortizáciu a opotrebenie sa môže uplatniť pokiaľ ide o zariadenie prenájmu. V podstate odpočet vo výške 10% zo sumy prenájmu sa berie do úvahy pri výpočte zisku z nehnuteľnosti. V prípade, že si prenajímateľ nechce uplatniť amortizáciu a opotrebenie, existuje alternatíva ktorá sa volá obnovenie majetku - to znamená, že prenajímateľ si nemôže uplatniť odpočet pre obstarávacie náklady na kúpu nábytku, ale keď nábytok vymení, náklady na výmenu sú zahrnuté do oprávnených nákladov.
V prípade uplatnenia amortizácie a opotrebenia, žiadne ďalšie úľavy nie sú k dispozícii pokiaľ ide o výdavky vynaložené na nábytok, vybavenie a pod. Prenajímatelia sa musia rozhodnúť pre jednu z vyššie uvedených možností - následne už túto možnosť nemôžu meniť podľa toho ako im to vyhovuje.
?Čo v prípade ak mi z prenájmu vznikne strata?
Keď sú výdavky vyššie ako príjmy vznikne strata z prenájmu nehnuteľnosti. Ak máte v UK viacero zdrojov príjmu z prenájmu všetky zisky a straty sa v danom roku zrátajú, aby poskytli celkový zisk, alebo stratu v danom roku. V prípade, že má daňovník stratu z prenájmu nehnuteľnosti, túto stratu môže preniesť a započítať oproti príjmom z prenájmu v UK v ďalších rokoch. Nemôže ju započítať oproti iným príjmom, ani nemôže stratu preniesť späť do predchádzajúceho roka.
Je potrebné si uvedomiť, že stratu z prenájmu nehnuteľností v zahraničí, napr. stratu z prenájmu vily v Španielsku nemožno započítať oproti príjmom z prenájmu v UK. Toto platí aj naopak, takže nikdy neprichádza k miešaniu príjmov a strát z prenájmu nehnuteľnosti v UK a zahraničí. Ak máte stratu z prenájmu v zahraničí, táto môže byť prenesená a započítaná oproti budúcim príjmom z prenájmu v zahraničí.
?Čo znamená Furnished Holiday Let?
Furnished Holiday Let je špeciálny druh nehnuteľnosti na ktorý sa vzťahujú určité daňové výhody.
?Čo znamená Rent-a-room relief?
V prípade, že prenajímateľ prenajíma v jeho dome izbu nájomcovi (t.j. jeho jediné alebo hlavné sídlo) je k dispozícii špeciálna úľava. Zoberte na vedomie, že prenajímateľ a nájomca budú bývať v rovnakej nehnuteľnosti, takže nájomca je "podnájomník" prenajímateľa.
Ak nájomca platí prenajímateľovi nájom napr. £50 týždenne, toto je striktne zdanené ako príjem z prenájmu. Ale, ak hrubý príjem z prenájmu nepresiahne £4,250 ročne, je možné uplatniť úľavu na prenájom izby a príjem z prenájmu bude oslobodený od dane.
?Existujú nejaké osobitné pravidlá pre prenajímateľov, ktorí nie sú UK rezidenti?
HMRC má problémy presvedčiť daňových poplatníkov, ktorí žijú v zahraničí, zaplatiť ich dane z prenájmu. Preto žiadajú nájomcu, alebo realitného agenta, aby zrazili základnú sadzbu dane z plateného nájmu. Napríklad ak prenajímateľ účtuje nájomcovi £1,000 mesačne, aby býval v jeho UK nehnuteľnosti, dostane z nájmu £800 a £200 bude poslaných HMRC. Toto je spôsob akým HMRC dostane nejaké dane v prípade, že prenajímateľ ktorý nie je UK rezident sa rozhodne ignorovať UK daňové povinnosti.
Ak prenajímateľ, ktorý nie je UK rezident má záujem, môže podať žiadosť na HMRC, aby dostal hrubý príjem z prenájmu. HMRC s tým bude súhlasiť, ak prenajímateľ sľúbi, že podá self-assessment daňové priznanie a zaplatí dane z príjmu štandardným spôsobom. V prípade, že prenajímateľ má dobré záznamy a nemá podlžnosti a pod., HMRC bude súhlasiť, aby dostal hrubý príjem z prenájmu. Pre viac informácií nás kontaktujte.
